Was ist eine virtuelle Besichtigung?

Eine virtuelle Besichtigung ist eine interaktive 360°-Darstellung einer Immobilie, durch die sich Interessenten selbstständig am Bildschirm bewegen und dabei Räume, Grundriss und Dollhouse-Ansicht wechseln können. Anders als bei einem klassischen Video oder einer Fotostrecke steuert der Nutzer den Rundgang aktiv: Er wählt selbst, welchen Raum er als Nächstes betritt, kann sich umsehen, in Details hineinzoomen und häufig auch zwischen einer begehbaren 360°-Ansicht und einer Vogelperspektive, dem sogenannten Dollhouse-Modus, wechseln.

Der Begriff wird oft synonym mit „Immobilien visualisieren" verwendet, gemeint ist damit meist derselbe Grundgedanke: eine Immobilie so digital aufzubereiten, dass sich Interessenten ein möglichst realistisches Bild machen können, ohne physisch vor Ort zu sein.

Wie die Technik dahinter funktioniert

Aufnahme mit der 360°-Kamera

Grundlage einer professionellen virtuellen Besichtigung ist meist eine 360°-Kamera, die jeden Raum der Immobilie von mehreren Aufnahmepunkten aus erfasst. Aus diesen Einzelaufnahmen berechnet eine spezialisierte Software ein zusammenhängendes 3D-Modell der Immobilie, inklusive Maßen, Raumhöhen und Wandverläufen. Das Ergebnis ist ein begehbarer, interaktiver Rundgang, der im Browser läuft und keine zusätzliche Software beim Betrachter erfordert.

Weitere Formate aus einem Aufnahmetermin

Grundriss und Bildmaterial

Aus denselben Rohdaten lassen sich in der Regel auch weitere Formate ableiten: ein maßgenauer 2D- und 3D-Grundriss, Einzelbilder in Exposé-Qualität sowie kurze, geführte Videoclips für Social Media oder Website.

Effizienzgewinn

Ein einziger Aufnahmetermin liefert damit die Grundlage für mehrere Vermarktungsformate gleichzeitig.

Ablauf einer Online-Besichtigung

Für den Interessenten läuft eine virtuelle Besichtigung denkbar einfach ab: Der Link zum Rundgang wird geöffnet, meist direkt im Browser ohne App oder Registrierung. Anschließend navigiert er per Mausklick, Touch-Geste oder Pfeiltasten von Raum zu Raum, kann zwischen Grundriss- und Rundgangsansicht wechseln und sich bei Bedarf einzelne Bereiche genauer ansehen. Auf Maklerseite entsteht der Rundgang aus dem Aufnahmetermin vor Ort, danach erfolgt die Aufbereitung durch die Software, bevor der fertige Rundgang zur Einbindung in Exposé, Website und Immobilienportale bereitsteht.

Vorteile für Makler und Verkäufer

  • Weniger unnötige Besichtigungstermine: Interessenten, die sich die Immobilie bereits virtuell angesehen haben, kommen gezielter und besser vorbereitet zur realen Besichtigung.
  • Höhere Sichtbarkeit in Portalen: Anzeigen mit 360°-Kennzeichnung werden in vielen Immobilienportalen bevorzugt angezeigt und heben sich von Anzeigen ohne virtuellen Rundgang ab.
  • Erreichbarkeit für auswärtige Interessenten: Käufer oder Mieter, die nicht am Ort wohnen, können sich vorab ein fundiertes Bild machen, bevor sie eine Anreise planen.
  • Effizientere Vorqualifizierung: Wer nach der virtuellen Besichtigung weiterhin Interesse zeigt, ist in der Regel ein deutlich ernsthafterer Interessent.

Vorteile für Interessenten

  • Zeitersparnis, weil offensichtlich ungeeignete Objekte schon vorab aussortiert werden können
  • Bessere Vorstellung von Raumaufteilung und Proportionen als bei reinen Fotos
  • Möglichkeit, sich die Immobilie mehrfach und in Ruhe anzusehen, unabhängig von Terminverfügbarkeiten
  • Gemeinsames Ansehen mit Familie oder Partner, auch wenn nicht alle vor Ort sein können

Grenzen der virtuellen Besichtigung

So überzeugend eine virtuelle Besichtigung auch ist, sie ersetzt die reale Besichtigung nicht vollständig. Geräuschkulisse, Nachbarschaft, Lichtverhältnisse zu unterschiedlichen Tageszeiten oder auch Gerüche lassen sich digital nicht abbilden. Auch feine Oberflächendetails wie die genaue Haptik von Böden oder kleinere Mängel sind über einen Bildschirm schwerer einzuschätzen als vor Ort. Eine seriöse virtuelle Besichtigung versteht sich daher als fundierte Vorstufe, nicht als Ersatz für den finalen Vor-Ort-Termin vor einer Kauf- oder Mietentscheidung.

Die virtuelle Besichtigung entscheidet selten allein über den Kauf, sie entscheidet aber sehr häufig darüber, ob ein Interessent überhaupt zur realen Besichtigung kommt.

Praxisbeispiel: Immobilien visualisieren

In der Praxis zeigt sich der Effekt vor allem bei Objekten mit größerer Nachfrage oder bei Interessenten, die nicht am Standort wohnen. Statt zehn Besichtigungstermine für eine einzelne Wohnung zu koordinieren, sichten Interessenten den virtuellen Rundgang zunächst selbstständig. Nur wer danach weiterhin ernsthaftes Interesse zeigt, vereinbart einen realen Termin. Für Makler bedeutet das spürbar weniger Leerlauf durch Interessenten, die sich vor Ort dann doch schnell gegen die Immobilie entscheiden.

Wo virtuelle Besichtigungen heute eingesetzt werden

Virtuelle Besichtigungen sind längst nicht mehr auf hochpreisige Immobilien beschränkt. Sie kommen sowohl bei Eigentumswohnungen und Häusern im Verkauf als auch bei Mietwohnungen zum Einsatz, ebenso bei Gewerbeimmobilien und zunehmend auch bei lokalen Geschäften, etwa im Rahmen von Google-Unternehmensprofilen. Wie ein solcher Rundgang technisch entsteht und welche Ausstattung dafür nötig ist, erklären wir im Detail unter virtueller 3D-Rundgang. Als Baustein einer umfassenderen digitalen Hausverwaltung dient derselbe Rundgang zusätzlich als dauerhafte Objektdokumentation über den Vermarktungszeitraum hinaus, wie im Artikel zu Wohnungsübergabeprotokoll beschrieben. Wie ein maßgenauer Grundriss dabei automatisch mit entsteht, zeigt der Artikel Grundriss erstellen lassen. Für ein individuelles Angebot nehmen Sie über die Kontaktseite Kontakt auf.